260 proprietari multati: gli obblighi che ogni proprietario dovrebbe conoscere per evitare sanzioni

La guida essenziale per gestire il tuo affitto breve in sicurezza e nel rispetto delle normative

La bussola definitiva per una gestione a norma di legge, senza rischi né sanzioni.

La notizia pubblicata da La Stampa negli ultimi giorni ha acceso i riflettori su un tema spesso sottovalutato da molti proprietari: la conformità normativa negli affitti brevi.

Secondo quanto riportato dal quotidiano, oltre 260 proprietari sono stati sanzionati per un totale di più di 234.000 euro a seguito di controlli effettuati nel settore delle locazioni turistiche.

Al di là del singolo caso, la notizia rappresenta un importante promemoria per tutti coloro che affittano un immobile tramite piattaforme come Airbnb e Booking.

Molti proprietari credono che pubblicare un annuncio online sia sufficiente per iniziare ad affittare. In realtà, dietro ogni prenotazione esiste una serie di obblighi amministrativi, fiscali e operativi che devono essere gestiti correttamente.

Oggi gestire un immobile turistico non significa soltanto accogliere ospiti e massimizzare i ricavi. Significa anche rispettare procedure, comunicazioni obbligatorie, scadenze e requisiti di sicurezza che, se trascurati, possono comportare sanzioni economiche rilevanti.

Gli obblighi che più frequentemente generano sanzioni

1. Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Dal 2025 il CIN è obbligatorio per tutte le locazioni turistiche e gli affitti brevi ai sensi dell'art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito nella Legge 191/2023.

Il codice deve essere:

• richiesto tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR);

• riportato negli annunci pubblicati su Airbnb, Booking.com e altri portali;

• esposto secondo le modalità previste dalla normativa vigente.

Sanzioni

• Mancata richiesta del CIN: da 800 € a 8.000 € per ciascuna unità immobiliare.

• Mancata esposizione o mancata indicazione negli annunci: da 500 € a 5.000 €.

2. Comunicazione degli ospiti alla Questura

L'art. 109 del T.U.L.P.S. impone l'obbligo di identificare gli ospiti e trasmetterne le generalità alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.

Le comunicazioni devono essere effettuate:

• entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti;

• immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore.

Sanzioni

A differenza di molti altri adempimenti, qui non si parla di semplice multa amministrativa.

La violazione dell'art. 109 TULPS costituisce infatti una contravvenzione penale, punita ai sensi dell'art. 17 TULPS con:

• arresto fino a 3 mesi;

• ammenda fino a 206 €.

3. Tassa di soggiorno

L'imposta di soggiorno deve essere riscossa, dichiarata e versata secondo le modalità previste dal Comune competente.

Molti proprietari commettono l'errore di ritenere che, se Airbnb versa direttamente l'imposta, non siano necessari ulteriori adempimenti. In realtà, nella maggior parte dei Comuni restano comunque obblighi dichiarativi periodici.

Sanzioni

In caso di omesso o insufficiente versamento, possono essere applicate sanzioni dal 100% al 500% dell'importo dovuto, oltre agli interessi.

4. Comunicazioni statistiche regionali (ISTAT / Ross1000)

La quasi totalità delle Regioni italiane richiede la trasmissione periodica dei dati statistici relativi alle presenze turistiche.

Generalmente la comunicazione deve essere effettuata entro il 5 del mese successivo rispetto ai soggiorni registrati.

Sanzioni

Le violazioni delle rilevazioni statistiche obbligatorie possono comportare sanzioni fino a 5.164 €, ai sensi del D.Lgs. 322/1989.

5. Dichiarazioni annuali e adempimenti fiscali

Oltre agli adempimenti operativi quotidiani, ogni proprietario deve monitorare una serie di scadenze annuali, tra cui:

• dichiarazioni relative all'imposta di soggiorno;

• Modello 21 (ove previsto dal Comune);

• dichiarazioni fiscali dei redditi derivanti dalle locazioni;

• eventuali ulteriori comunicazioni richieste dagli enti locali.

Una gestione disorganizzata può generare contestazioni anche a distanza di diversi anni, con recuperi fiscali, sanzioni e interessi.

6. Sicurezza dell'immobile

L'art. 13-ter del D.L. 145/2023 ha introdotto nuovi requisiti minimi di sicurezza per gli immobili destinati ad affitti brevi e locazioni turistiche.

In particolare devono essere presenti:

• rilevatori di gas combustibili;

• rilevatori di monossido di carbonio;

• estintori portatili a norma di legge.

Inoltre è obbligatoria la copertura assicurativa per responsabilità civile per le strutture ricettive extralberghiere secondo le normative applicabili.

Sanzioni

Le sanzioni possono variare in funzione della tipologia di attività, della normativa regionale applicabile e delle specifiche violazioni riscontrate. Oltre agli aspetti sanzionatori, la mancanza dei requisiti di sicurezza può comportare responsabilità civili molto rilevanti in caso di danni agli ospiti.

Le principali scadenze da monitorare

Gestire correttamente un affitto breve significa avere sempre sotto controllo scadenze diverse: alcune sono nazionali, altre dipendono dal Comune o dalla Regione in cui si trova l’immobile.

1. Tassa di Soggiorno: Il 15 di ogni trimestre

L’imposta di soggiorno è disciplinata dai singoli Comuni. Per questo motivo, modalità di dichiarazione, versamento e scadenze possono variare da territorio a territorio.

In molti Comuni la gestione avviene con cadenza trimestrale. Ad esempio, a Milano le scadenze di versamento sono:

• 15 Aprile: Scadenza I Trimestre (Gennaio-Marzo)

• 15 Luglio: Scadenza II Trimestre (Aprile-Giugno)

• 15 Ottobre: Scadenza III Trimestre (Luglio-Settembre)

• 15 Gennaio: Scadenza IV Trimestre (Ottobre-Dicembre)

2. Comunicazioni statistiche regionali (ISTAT-Ross1000)

Entro il 5 di ogni mese: Le comunicazioni dei flussi turistici devono essere trasmesse attraverso i portali regionali dedicati, come ROSS1000 in Lombardia.

In Lombardia, l’inserimento dei dati statistici mensili deve essere effettuato entro il giorno 5 del mese successivo a quello di riferimento. La comunicazione statistica non sostituisce la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web: si tratta di due adempimenti distinti.

3. Dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno

• 30 Gennaio (Modello 21): È il Conto di Gestione annuale. Un riepilogo formale di tutta la tassa di soggiorno riscossa nell'anno precedente da inviare al Comune (che lo trasmetterà alla Corte dei Conti).

• 30 Giugno (Dichiarazione Annuale AdE): Oltre al Comune, va inviata una dichiarazione telematica all'Agenzia delle Entrate per riepilogare l'imposta di soggiorno dell'anno precedente.

Come può aiutarti Mybo Desk

Come abbiamo visto, gestire un affitto breve oggi significa molto più che pubblicare un annuncio online e accogliere gli ospiti.

Tra comunicazioni alla Questura, imposta di soggiorno, trasmissioni statistiche, adempimenti comunali, requisiti di sicurezza e scadenze periodiche, il rischio di commettere errori è concreto, anche per i proprietari più attenti.

Nella maggior parte dei casi le sanzioni non derivano dalla volontà di aggirare le regole, ma semplicemente dalla difficoltà di orientarsi in un sistema normativo complesso e in continua evoluzione.

Per questo abbiamo creato Mybo Desk, il servizio di supporto amministrativo dedicato ai proprietari di immobili destinati agli affitti brevi.

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