Legge di Bilancio 2026: cosa cambia davvero per chi affitta 1, 2 o 3+ immobili

Giovanni Bombardieri
16 dic 2025
Tempo di lettura: 3 min

Negli ultimi giorni si è tornato a parlare molto di fiscalità sugli affitti brevi.

Titoli allarmistici, percentuali fuori contesto, interpretazioni parziali. Il risultato?

Molti proprietari sono confusi e preoccupati, spesso più del necessario.

In questo articolo di Mybo Lab facciamo chiarezza su cosa prevede davvero la bozza della Legge di Bilancio 2026, cosa non è cambiato e quali scenari concreti si aprono per chi affitta uno o più immobili.

Nota: quanto segue si basa sulle bozze attualmente disponibili della Legge di Bilancio 2026, in fase di approvazione. Come sempre, eventuali modifiche definitive verranno monitorate e aggiornate.

Cosa non è successo (ed è una buona notizia)

Partiamo da un punto fondamentale.

👉 Non è stata introdotta una tassazione universale al 26% sugli affitti brevi.

Questa ipotesi, circolata nei mesi scorsi, è stata accantonata.

Per molti proprietari significa che il quadro fiscale resta, per ora, più stabile di quanto si temesse.

Chi affitta un singolo immobile può quindi continuare a operare senza stravolgimenti immediati sul piano dell’aliquota.

Cosa cambia davvero: la soglia per l’attività d’impresa

La vera novità riguarda il numero di immobili e la qualificazione dell’attività.

Secondo le bozze attuali della Legge di Bilancio 2026:

👉 la soglia oltre la quale l’attività viene considerata imprenditoriale scende da 4 a 3 immobili.

Questo significa che chi affitta 3 o più immobili potrebbe essere tenuto a:

aprire una partita IVA
iscriversi come attività d’impresa
adottare un regime fiscale e contributivo diverso

Non è un dettaglio, ed è qui che conviene fermarsi a ragionare con calma.

Scenario 1: hai 1 solo immobile in affitto breve

Se affitti un solo appartamento:

nulla cambia nel breve periodo
resti nel perimetro della gestione “non imprenditoriale”
puoi continuare a valutare cedolare secca o tassazione ordinaria

👉 In questo caso, l’attenzione va più su ottimizzazione del rendimento che su stravolgimenti fiscali.

Scenario 2: hai 2 immobili in affitto breve

Con 2 immobili, la situazione resta sostanzialmente invariata:

non scatta automaticamente l’obbligo di attività d’impresa
su uno dei due immobili l'aliquota è del 21%, sull'altro è del 26% (scegli tu in fase di dichiarazione dei redditi su quale dei due applicare l'una o l'altra aliquota)
aumenta l’importanza di una gestione ordinata e coerente

👉 Qui il tema non è “se devo aprire una partita IVA”, ma quanto mi conviene davvero restare fuori da una struttura più organizzata.

Spesso, a parità di reddito, una gestione più strutturata porta margini migliori, non peggiori.

Scenario 3: hai 3 o più immobili in affitto breve

Questo è il punto più delicato.

Con 3 immobili in affitto breve, la Legge di Bilancio 2026 introduce un cambio di prospettiva:

l’attività può essere considerata imprenditoriale
cambiano tassazione, contributi e adempimenti
serve una valutazione seria del reddito netto, non solo del lordo

👉 Qui non esistono risposte standard. Dipende da:

località
stagionalità
tariffe
costi di gestione
struttura operativa

È esattamente il punto in cui molti proprietari rischiano di fare scelte sbagliate basandosi solo sulle aliquote.

Il vero errore da evitare: guardare solo alle tasse

Uno degli errori più comuni è questo: “Pago più tasse, quindi guadagno meno”.

La realtà è spesso diversa.

Una struttura più organizzata può:

aumentare l’ADR
ridurre i costi operativi
migliorare l’occupazione
rendere il reddito più stabile

👉 Il punto non è quanto paghi di tasse, ma quanto ti resta in tasca a fine anno.

Come lavoriamo in Mybo su questi scenari

Quando affianchiamo un proprietario, non partiamo mai dall’aliquota.

Partiamo da:

simulazione del reddito netto
confronto tra diversi assetti (privato vs impresa)
analisi dei costi reali
proiezioni realistiche, non ottimistiche

In molti casi, la differenza tra una scelta e l’altra non è marginale.

In Mybo non facciamo consulenza fiscale né sostituiamo il lavoro di commercialisti o fiscalisti. Il nostro ruolo è aiutare i proprietari a capire gli scenari, stimare l’impatto sul reddito netto e prendere decisioni consapevoli, coordinandoci — quando serve — con i professionisti di riferimento.